Publicată în: Monitorul Oficial nr. 463 din 5 iunie 2018
Dosar nr. 6/2015
Completul competent să judece recursul în interesul legii este legal constituit conform dispoziţiilor art. 516 alin. (2) din Codul de procedură civilă şi ale art. 27^2 alin. (2) lit. a) din Regulamentul privind organizarea şi funcţionarea administrativă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, republicat, cu modificările şi completările ulterioare.
Şedinţa este prezidată de doamna judecător Iulia Cristina Tarcea, vicepreşedintele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie este reprezentat de doamna Antonia Constantin, procuror şef adjunct al Secţiei judiciare.
La şedinţa de judecată participă doamna Mihaela Lorena Mitroi, magistrat-asistent desemnat în conformitate cu dispoziţiile art. 27^3 din Regulamentul privind organizarea şi funcţionarea administrativă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, republicat, cu modificările şi completările ulterioare.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul competent să judece recursul în interesul legii a luat în examinare recursul în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava referitor la admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul-vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia.
Magistratul-asistent prezintă referatul cauzei, arătând că la dosarul cauzei au fost depuse raportul întocmit de judecătorii-raportori, precum şi punctul de vedere formulat de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.
Doamna judecător Iulia Cristina Tarcea, preşedintele completului de judecată, acordă cuvântul reprezentantului procurorului general asupra recursului în interesul legii.
Doamna procuror Antonia Constantin, reprezentantul procurorului general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, solicită admiterea recursului în interesul legii şi pronunţarea unei decizii prin care să se asigure interpretarea şi aplicarea unitară a legii. Potrivit punctului de vedere formulat în scris, apreciază că instanţele de judecată nu pot pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare, având ca efect transmiterea imediată a dreptului de proprietate asupra întregului bun, ca efect al acestei hotărâri judecătoreşti, atunci când promitentul-vânzător nu este titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului imobil determinat, ci are doar o cotă ideală şi abstractă din acest drept, iar ceilalţi coproprietari nu consimt la vânzare.
Preşedintele completului, doamna judecător Iulia Cristina Tarcea, a declarat dezbaterile închise, iar completul de judecată a rămas în pronunţare asupra recursului în interesul legii.
ÎNALTA CURTE,
deliberând asupra recursului în interesul legii, constată următoarele:
1. Problema de drept care a generat practica neunitară
Prin sesizarea Colegiului de conducere al Curţii de Apel Suceava s-a arătat că nu există un punct de vedere unitar în practica judiciară cu referire la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 948, art. 969 alin. 1, art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 2 alin. (1) şi art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.179 şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în legătură cu următoarea problemă de drept: admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul-vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia.
2. Examenul jurisprudenţial
Prin recursul în interesul legii s-a arătat că în practica judiciară problema de drept enunţată a fost soluţionată neunitar.
Iniţiatorul sesizării a identificat următoarele soluţii jurisprudenţiale:
2.1. Unele instanţe au admis aceste acţiuni, reţinând, din interpretarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864 şi ale art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, cu modificările şi completările ulterioare, că partea care şi-a executat obligaţia de plată a preţului are posibilitatea de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, câtă vreme antecontractul/promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplineşte cerinţele generale de valabilitate, prevăzute de art. 948 din Codul civil de la 1864.
Convenţia încheiată de părţi, neîndeplinind condiţia ad validitatem a formei autentice, este nulă ca act de vânzare-cumpărare, însă are valoare de antecontract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, generând în sarcina ambelor părţi o obligaţie de a face, de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În ceea ce priveşte condiţia calităţii de proprietar a promitentului-vânzător, s-a apreciat că aceasta este îndeplinită şi în cazul în care convenţia a fost încheiată doar de unul dintre coproprietarii aflaţi în indiviziune asupra bunului imobil înstrăinat, vânzarea fiind în acest caz afectată de o condiţie rezolutorie.
2.2. Alte instanţe au admis în parte astfel de acţiuni, constatând intervenită vânzarea-cumpărarea în limitele cotelor indivize ce se cuveneau promitenţilor-vânzători din dreptul de proprietate asupra bunului.
2.3. Într-o altă orientare, acţiunile au fost respinse, cu motivarea că vânzarea-cumpărarea este un contract translativ de proprietate, iar pronunţarea unei hotărâri care să suplinească voinţa promitentului-vânzător impune condiţia ca acesta să fie proprietarul exclusiv al bunului vândut.
Hotărârea care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare are caracter constitutiv de drepturi, astfel încât condiţia esenţială pentru a putea fi pronunţată este ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate să aibă calitatea de unic proprietar al bunului vândut.
În acord cu principiul nemo dat quod non habet, dacă o astfel de dovadă nu a fost făcută, nu este posibil a se valida o astfel de promisiune.
Soluţia ar fi aceeaşi şi în cazul comoştenitorilor, şi aceasta independent de regula aplicabilă în materia vânzării bunurilor aflate în indiviziune, deoarece, în principiu, nu se poate pronunţa o hotărâre judecătorească condiţională, astfel încât o parte dintre efectele acesteia să depindă de voinţa promitentului-vânzător.
2.4. În sensul aceleiaşi soluţii, alte instanţe au respins aceste acţiuni cu motivarea că practica şi doctrina în materie s-au pronunţat constant în sensul că instanţa suplineşte exclusiv refuzul nejustificat al uneia dintre părţi de a mai contracta, celelalte condiţii pentru validitatea încheierii contractului trebuind să fie îndeplinite.
Prin urmare, promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul exclusiv al imobilului ce formează obiectul vânzării.
În lipsa efectuării partajului între moştenitorii proprietarului imobilului (titular al titlului de proprietate), niciunul dintre aceştia nu este proprietar exclusiv al bunului promis spre vânzare, iar în lipsa îndeplinirii acestei condiţii, esenţiale, de valabilitate a vânzării-cumpărării nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
.......................
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
În numele legii
DECIDE:
Admite recursul în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava şi, în consecinţă, stabileşte că:
În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.
Obligatorie, potrivit art. 517 alin. (4) din Codul de procedură civilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 8 iunie 2015.
VICEPREŞEDINTELE ÎNALTEI CURŢI DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
IULIA CRISTINA TARCEA
Magistrat-asistent,
Mihaela Lorena Mitroi
Descarcă gratuit această decizie apăsând butonul „ Descarcă”.